Comprar un inmueble representa una de las inversiones más importantes a lo largo de su vida. Antes de adoptar cualquier decisión, es imprescindible que se asesore por un agente inmobiliario experimentado. Recuerde que Asesoramiento y Seguridad son las claves para logra los mejores resultados de su inversión.

Para llevar a feliz término la adquisición de un inmueble deben cumplirse legalmente los siguientes pasos.


 

 

 

Aspectos preliminares de la compra

 

· Solicite un certificado de libertad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para verificar que el vendedor es quien figura en el mismo y/o que quien vende se encuentra autorizado para hacerlo.

· Asegúrese de que el inmueble esté al corriente de pagos y gastos ya que, en ciertos casos, la Ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

· El Costo actual del certificado es de $ 11.000 y se expide inmediatamente.

    · Desconfíe cuando quien vende es apoderado del propietario y el documento no se encuentre autenticado.

    · Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.

       

 

 

Elaboración de la Promesa de compraventa

 

· El contenido del contrato debe responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las condiciones generales y especiales. Teniendo como mínimo: Datos del comprador y del vendedor,
descripción y ubicación del bien, precio y forma de pago, fecha y forma de entrega, fecha de firma de escritura, compromiso de entrega a paz y salvo por pago de servicios públicos, cuotas de administración e impuestos, constancia de libertad de gravámenes, hipotecas, etc, compromiso de sanear el bien si aparece algo que invalide la venta, condiciones respecto a quien pagará los gastos ocasionados con el negocio, domicilio y procedimiento para notificaciones.

· Para tener validez debe ser firmada y en lo posible autenticada por las partes.

· Si el inmueble se compra sobre planos, el contrato debe asegurar al comprador que la vivienda se construirá,
que se entregará en el plazo previsto y que reunirá las características, instalaciones, servicios y calidades pactados.

· En las compras sobre planos, toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible por el comprador, aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

 

· La promesa como tal no genera ningún costo.

· En PROPIEDADES DORADAS nuestra asesoría incluye la redacción de la promesa y el estudio de títulos respectivo.

· Cuando se firma el contrato suele abonarse una cantidad como “anticipo”, que se llama arras- Existen dos tipos,

· Las “arras de desistimiento” permiten al comprador renunciar a la adquisición antes de la firma de la escritura, perdiendo sólo la cantidad entregada como anticipo. También puede renunciar el vendedor devolviendo el doble de
la cantidad recibida. Tienen la ventaja de que el comprador no arriesga todo el precio pactado ante cualquier imprevisto. Su inconveniente radica en que si el vendedor recibe una oferta mejor puede interesarle deshacer el contrato.

· Las “arras confirmatorias” implican que la compraventa queda definitivamente pactada sin que ninguna de las
partes pueda “echarse atrás” unilateralmente. Acuda a esta figura cuando quiera “asegurar su adquisición”.

 

· Verifique el área que está comprando. La venta de un inmueble normalmente se basa en la figura del “cuerpo cierto”:
esto es, usted compra el inmueble que visitó y, una vez firmado el contrato, no puede reclamar si descubre que tiene
una superficie menor de la que figura en las escrituras o en el registro.

· Solicítele al vendedor copias del último pago de impuesto predial, valorización y administración.

· No efectúe ningún pago sin firmar el documento de compraventa, ni acepte garantías de palabra o simples recibos.

· El documento privado de compra-venta nunca ofrece las garantías de la escritura pública, por ello, cuando lo firme no pague todo el precio de compra. Pague sólo un anticipo (normalmente entre un diez y un veinte por ciento del total).

· No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no queden documentadas por escrito.

· Normalmente el vendedor presenta un modelo de contrato unilateralmente redactado. Usted puede participar en su confección y si el vendedor se opone, usted puede negarse a firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como anticipo, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.

 

       

 

 

Suscribir la Escritura Pública

 

· Promesa de compraventa.

· Copia de la escritura vigente (la última)

· Certificado de Tradición y Libertad.

· Paz y Salvo de impuesto predial y de valorización.

· Paz y Salvo de cuotas de administración. (Si el bien está sometido a propiedad horizontal)

· Fotocopias de las cédulas de compradores y vendedores.

· Si la compra es con hipoteca se requiere el formato con la información del crédito, otorgada por la entidad financiera y certificado de Cámara y Comercio de dicha entidad.

· Opcionalmente se puede adjuntar copia autenticada de la escritura publica que contiene el reglamento de propiedad horizontal al que se encuentre sometido el inmueble.

 

La escritura origina los siguientes pagos:

· Derechos notariales equivalentes al 2.7 por mil del valor de la operación.
Normalmente se paga por mitades entre el comprador y el vendedor.

· Retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la venta, si quien vende es persona natural, y que debe ser pagada por el vendedor y puede ser descontada en su declaración de renta, con base en el certificado que le expide el Notario.

 

    · Antes de firmar la escritura vaya a la Notaría, examine detenidamente el borrador de la escritura y exija las modificaciones que procedan.

    · La escritura tiene un plazo de dos meses para ser llevada a Registro. Pasado ese tiempo se debe pagar intereses de mora.

    · Procure registrar la escritura inmediatamente la firme para evitar que sobre el inmueble recaigan procesos jurídicos
    instaurados contra los anteriores propietarios.

    · Tenga en cuenta que si efectúa la escritura por un precio inferior al pagado, sus derechos sólo quedan asegurados hasta dicho valor y adicionalmente puede ocasionarle inconvenientes fiscales.

       

 

 

Registro de la Escritura Pública

 

· Para que tenga efectos jurídicos se debe Registrar la escritura en la Oficina de Registros de Instrumentos públicos asignada según la ubicación del inmueble.

· Para registrar la escritura se debe liquidar, pagar y adjuntar el valor correspondiente a Rentas y Registro.

· El trámite de registro demora entre 8 y 30 días después de entregada, dependiendo de la oficina y ciudad donde se deba
registrar la operación.

· Al recibir la escritura se debe solicitar un certificado de libertad para verificar que haya quedado correctamente
registrada.

· Efectúe el cambio de propietario en la administración de la copropiedad, en las empresas de servicios públicos
y en las de suministros de servicios tales como compañías de cable, etc.

 

· Impuesto de rentas municipales equivalente al 0,5% del valor de venta y de la hipoteca, si la hay. Este valor se paga por mitades entre comprador y vendedor)

· Pago de registro, equivalente al 1% sobre el valor de la venta que figura en la escritura y de la hipoteca, si la hay.
Este valor lo paga el Comprador.

· Si el inmueble se afecta a patrimonio familiar, el registro se debe pagar como un acto sin cuantía, que actualmente
se encuentra en 4 SMLDV y lo paga el Comprador
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